[뉴스] 금리 뛰고, 공급 절벽…은행 전세대출 급감

전세를 구하려는 사람도, 전세대출을 받으려는 사람도 동시에 줄고 있습니다. 5대 시중은행의 전세대출 잔액이 한 달 새 1조146억원 감소하며 2024년 3월 이후 28개월 만에 가장 큰 월별 감소폭을 기록했습니다. 지난해 12월 이후 8개월 연속 감소세입니다.

가장 큰 변화는 전세 거래량에서 확인됩니다. 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 7428건으로, 올해 1월의 1만2374건보다 39.9% 급감했습니다. 전세 매물을 찾기 어려워진 데다, 대출을 활용해 보증금을 마련하는 방식도 예전만큼 매력적이지 않아졌기 때문입니다.

전세 거래 감소와 금리 상승이 만든 이중 부담

전세대출 금리는 빠르게 올랐습니다. 5대 은행의 2년 고정형 전세대출 최고금리는 올해 1월 말 연 5.88% 수준에서 지난 3일 기준 6.61%까지 상승했습니다. 불과 몇 개월 사이 0.73%포인트 오른 셈입니다.

대출금리가 높아지면 세입자의 선택지는 좁아집니다. 같은 보증금이라도 매달 부담해야 할 이자가 커지면서 전세대출을 받아 입주하는 대신, 보증금이 낮은 월세를 선택하거나 주거 수준을 조정하는 사례가 늘어날 수 있습니다.

여기에 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 현상까지 겹쳤습니다. 금리 상승기에 보증금을 활용하기보다 매달 현금 흐름을 확보하려는 수요가 커지면서 전세 매물 자체가 줄어드는 모습입니다. 전세 수요와 공급이 함께 위축되는 이른바 ‘공급 절벽’이 나타난 것입니다.

전세대출은 줄고 주택담보대출은 늘어난 이유

전세대출 감소는 주택담보대출 증가 흐름과도 대조됩니다. 5대 은행의 지난달 말 주택담보대출 잔액은 617조9411억원으로 전월보다 2조7124억원 늘었습니다.

최근 주택 매매가 일시적으로 증가하면서 잔금대출이 시차를 두고 실행된 영향이 컸습니다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 3월 5516건에서 4월 8652건, 5월 8934건으로 증가했습니다. 전세 시장이 위축되는 동안 매매 거래와 관련된 대출은 오히려 늘어난 것입니다.

다만 이러한 흐름이 주택시장 전반의 회복을 의미한다고 단정하기는 어렵습니다. 전세대출 감소는 단순한 대출 수요 변화가 아니라, 세입자와 집주인이 주거 계약 방식을 다시 선택하고 있다는 신호에 가깝습니다.

월세화가 빨라질수록 커지는 생활비 부담

전세가 줄어든 자리를 월세가 채우고 있지만, 월세 역시 만만치 않습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 평균 월세가격은 159만2000원으로, 지난해 같은 달보다 17만원 상승했습니다.

전세대출을 이용하지 않는 대신 매달 월세를 부담하면 가계의 고정지출이 커집니다. 이에 따라 생활자금이 부족해진 차주가 신용대출을 찾을 가능성도 있습니다. 은행권이 전세대출 감소와 함께 신용대출 증가 가능성을 우려하는 이유입니다.

전세대출은 보증기관이 대출금의 일정 비율을 보증해 상대적으로 연체율이 낮은 상품으로 평가받습니다. 반면 신용대출 비중이 커지면 은행의 건전성 부담이 커질 수 있습니다.

결국 ‘금리 뛰고, 공급 절벽…은행 전세대출 급감’이라는 현상은 금융상품 하나의 변화에 그치지 않습니다. 전세 매물 감소, 대출금리 상승, 월세 부담 확대가 맞물리면서 사람들이 집을 구하고 자금을 마련하는 방식 자체가 바뀌고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

전세가 사라진 자리, 월세와 신용대출의 청구서 — 금리 뛰고, 공급 절벽…은행 전세대출 급감

전세대출 잔액은 줄고 있지만, 세입자의 주거비 부담까지 가벼워진 것은 아닙니다. 오히려 전세의 월세화가 빨라지면서 매달 빠져나가는 고정비가 커지고 있습니다. 전세 물량이 감소하고 대출 금리까지 오르면서 주거 금융의 부담이 다른 형태로 옮겨가는 모습입니다.

한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 평균 월세가격은 159만2000원으로, 1년 전보다 17만원 상승했습니다. 전세 보증금을 마련하기 어려운 세입자들이 월세를 선택하더라도, 매달 지출해야 하는 비용은 계속 늘어나는 셈입니다.

문제는 월세 부담이 생활비 부족으로 이어질 수 있다는 점입니다. 임대료가 소득에서 차지하는 비중이 커지면 식비와 교육비, 의료비 같은 필수 지출을 충당하기 위해 신용대출을 찾는 가계가 늘어날 수 있습니다. 전세대출이 감소한다고 해서 가계부채 위험이 사라지는 것이 아니라, 대출의 종류와 부담 방식이 바뀔 가능성이 큰 이유입니다.

은행권도 이러한 변화를 주시하고 있습니다. 전세대출은 주택금융공사와 주택도시보증공사 등 보증기관이 일정 부분 상환을 보증해 연체율이 낮은 편입니다. 반면 신용대출은 별도의 담보나 보증이 없어 상대적으로 연체 위험이 큽니다. 전세대출이 줄고 신용대출이 늘어나면 은행 입장에서는 안정적인 수익원이 약화되고, 대출 건전성 관리 부담은 커질 수 있습니다.

정부가 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하거나 보증비율을 축소하면 이런 흐름은 더욱 강해질 수 있습니다. 정책 취지는 가계대출과 주택시장의 위험을 관리하는 데 있지만, 실수요자에게는 전세 진입 장벽이 높아지고 월세 의존도가 커지는 결과로 이어질 수 있습니다.

결국 ‘금리 뛰고, 공급 절벽…은행 전세대출 급감’이라는 현상은 단순히 은행 대출 잔액이 줄었다는 의미에 그치지 않습니다. 전세에서 월세로, 월세에서 신용대출로 부담이 이동하는 과정일 수 있습니다. 앞으로의 주거 금융 정책은 전세대출 규모뿐 아니라 월세 상승과 가계의 상환 능력까지 함께 살펴야 할 과제를 안고 있습니다.

Reference

한국경제: https://www.hankyung.com/article/2026080446711