[뉴스] 한토신 종로보령빌딩 매각 주관사에 젠스타·대신증권

100% 임대율과 장기 임대차 계약을 갖춘 서울 도심 오피스가 오는 10월 공개 경쟁입찰에 나섭니다. 한국토지신탁의 리츠인 케이원제26호종로오피스위탁관리부동산투자회사가 보유한 종로보령빌딩이 그 주인공입니다.

한국토지신탁은 이번 매각을 위해 젠스타메이트와 대신증권을 공동 매각주관사로 선정했습니다. 젠스타메이트는 상업용 부동산 시장에서 축적한 거래 경험을, 대신증권은 국내외 투자자 네트워크와 금융 전문성을 바탕으로 매각 마케팅을 진행할 예정입니다. 양사는 잠재 투자자를 대상으로 자산을 소개한 뒤 10월 경쟁입찰을 추진합니다.

안정적인 임대수익과 개선된 건물 경쟁력

종로보령빌딩은 서울 종로구 창경궁로 136에 위치한 지하 7층~지상 18층 규모의 업무시설입니다. 대지면적은 2663.01㎡, 연면적은 3만600.80㎡에 달합니다.

2025년 내부 환경 개선과 공조·소방 설비 교체를 마쳤으며, 현재 임대율은 100%입니다. 보령홀딩스와 보령 계열사를 비롯해 한국교직원공제회, 서울보증보험, CJ올리브영 등이 입주해 있습니다. 특히 보령홀딩스는 세일앤리스백 방식으로 건물을 매각한 뒤 재임차해 사옥으로 사용하고 있어 안정적인 임대 기반을 제공하고 있습니다.

도심 입지와 향후 자산가치 제고 가능성

종묘, 창덕궁, 창경궁, 북촌한옥마을 등 역사·문화시설과 가까운 입지는 종로보령빌딩의 차별화 요소입니다. 세운지구 재정비와 종로4·5가 일대 지구단위계획 등 주변 정비사업이 진행되면 중장기적으로 자산가치가 높아질 가능성도 거론됩니다.

현재 용적률은 668%로, 신축을 통해 동일한 수준의 연면적을 확보하기는 쉽지 않습니다. 따라서 향후 리노베이션이나 호텔 등으로 용도전환을 추진할 경우 기존 건물의 연면적을 활용할 수 있다는 점이 투자자에게 기회로 작용할 수 있습니다. 반면 실제 사업성은 용도 변경 가능 여부와 인허가, 추가 공사비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

구체적인 입찰 조건과 일정은 8월 중 배포될 투자설명서를 통해 공개될 예정입니다. 안정적인 임대 현금흐름과 도심 개발 가능성을 함께 갖춘 종로보령빌딩이 경쟁입찰에서 어떤 평가를 받을지, 국내외 투자자들의 관심이 커지고 있습니다.

한토신 종로보령빌딩 매각 주관사에 젠스타·대신증권, 안정적인 현금흐름 뒤에 숨은 자산가치 상승의 가능성

이미 임대율 100%를 기록한 종로보령빌딩은 단순히 임대수익을 창출하는 오피스 자산에 그치지 않을 수 있습니다. 보령홀딩스와 보령 계열사, 한국교직원공제회, 서울보증보험, CJ올리브영 등이 입주해 있어 안정적인 임대 현금흐름을 확보하고 있기 때문입니다. 특히 보령홀딩스는 세일앤리스백 방식으로 건물을 매각한 뒤 재임차하고 있어, 일정 기간 동안 임대수익의 예측 가능성을 높이는 요인으로 평가됩니다.

리모델링 완료로 낮아진 추가 투자 부담

종로보령빌딩은 2025년 내부 환경 개선과 공조·소방 설비 교체를 포함한 리모델링을 마쳤습니다. 매수자는 대규모 초기 보수공사에 대한 부담을 줄이면서 기존 임차인 기반의 운영을 이어갈 수 있습니다.

이는 경쟁입찰 과정에서 중요한 요소입니다. 임대율이 높더라도 시설 개선 비용이 크게 발생하면 실질적인 투자수익률이 낮아질 수 있지만, 종로보령빌딩은 이미 주요 설비와 내부 환경을 정비했다는 점에서 안정성과 운영 효율을 함께 기대할 수 있습니다.

높은 용적률이 만드는 선택지

현재 용적률은 약 668%로, 동일한 수준의 용적률을 신축을 통해 확보하기는 쉽지 않은 것으로 알려졌습니다. 따라서 향후 소유주가 건물을 전면 철거하기보다 기존 연면적을 활용하는 리노베이션 전략을 선택할 가능성이 있습니다.

업무시설로서의 경쟁력을 유지하면서 호텔이나 다른 용도로 전환하는 방안도 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 용도 변경은 인허가, 공사비, 시장 수요, 임대차 계약 조건 등에 따라 실제 사업성이 달라질 수 있으므로 가능성만으로 가치를 단정하기는 어렵습니다. 기존 건축물의 활용도가 높다는 점이 투자자에게 다양한 운영 전략을 제공한다는 의미에 가깝습니다.

세운지구 정비사업과 주변 환경 변화

종묘와 창덕궁, 창경궁, 북촌한옥마을 등 역사·문화자원과 가까운 입지는 종로보령빌딩의 차별화 요소입니다. 여기에 세운지구 재정비와 종로4·5가 일대 지구단위계획 등 주변 정비사업이 진행되면 유동인구와 상업·업무 기능이 변화할 가능성이 있습니다.

주변 환경이 개선되면 오피스 임차 수요와 상권 활성화, 향후 용도전환 사업성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반면 정비사업은 추진 속도와 계획 변경 가능성이 존재하므로, 투자자는 확정된 개발 효과와 장기적인 기대 요인을 구분해 접근할 필요가 있습니다.

이러한 배경에서 한토신 종로보령빌딩 매각 주관사에 젠스타·대신증권이 선정된 것은 안정적인 임대수익뿐 아니라 중장기 자산가치 상승 가능성까지 시장에 설명해야 하는 매각 구조와 맞닿아 있습니다. 오는 10월 경쟁입찰에서는 현재의 현금흐름, 잔여 임대차 기간, 리모델링 상태, 주변 개발계획, 용도전환 가능성이 종합적인 가격 판단의 핵심 요소가 될 전망입니다.

Reference

매일경제: https://www.mk.co.kr/news/stock/12125638